Ausländische Vermieter & Umsatzsteuer

Ein Urteil des EuGH brachte ein Umdenken in der umsatzsteuerlichen Behandlung von ausländischen Vermietern mit sich. Mussten ausländische Vermieter bisher österreichische in Rechnung stellen, kommt es seit Jahresanfang 2022 zum Übergang der Steuer­schuld.

Beim Europäischen Gerichtshof (kurz EuGH) war ein Verfahren anhängig (sog Rechtssache Titanium), in wel­chem ein ausländischer Vermieter ein in Österreich gelegenes Grundstück mit Ausweis von Umsatzsteuer vermie­tet hatte. Dieses Gerichtsurteil bewirkt, dass ausländische Unternehmer ohne eigenes Personal an der Betriebsstätte im Inland bei Geschäftsraumvermietung zum Übergang der Steuerschuld wechseln müssen und daher keine Um­satzsteuer mehr in einer Rechnung für die Vermietung ausweisen dürfen. Die Vorsteuerbeträge müssen die Mieter der Folge im Wege des besonderen Erstattungs­verfahrens geltend gemacht werden und nicht mehr in einer „normalen“ USt-Voranmeldung.

Das Finanzministerium hat auf diese neue Rechtsprechung des EuGH be­reits reagiert und die USt-Richtlinien per Jahresanfang 2022 geändert. Ab 1.1.2022 gelten demnach jene Unter­nehmer, die ein im Inland gelegenes Grundstück besitzen und steuerpflich­tig vermieten, nur dann als inländische Unternehmer, wenn sie im Inland bzw bei der Immobilie über eigenes Per­sonal für die Leistungserbringung im Zusammenhang mit der Vermietung verfügen, das zu autonomem Handeln befähigt.

Nur mehr in solchen Fällen kön­nen in Österreich bei Ausübung der allgemeinen Option für Geschäftsraumvermietungsfälle steuerpflichtige Umsätze vorliegen und die dabei an­fallende USt muss vom Vermieter im Rahmen einer UVA gemeldet und an das Finanzamt bezahlt werden.

Hier ein Überblick zur aktuellen Rechtslage ab 2022 je nach Fallgruppe, sofern es sich um KEINEN inländischen Vermieter handelt (keine Änderung bei Vermietung durch inländische Unter­nehmer!):